Câmara Municipal de Socorro

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Propositura

Ementa: Altera a redação da Lei Complementar nº 120/2007 - uso e ocupação do solo - condomínio de lotes

Status: Aprovado em 2ª Discussão e Votação

PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 09⁄2019
 
Altera a redação da Lei Complementar nº 120⁄2007, acrescentando os artigos 128 “A” ao 128 “O”, altera a redação do Parágrafo Segundo do art. 131, e acrescenta o Parágrafo Terceiro do art. 131, conforme especifica.
 
PREÂMBULO USUAL
 
Art. 1º - Fica instituído os artigos 128 “A” ao 128 “O”, com seguinte redação:
 
“128 A - Fica regulamentado, no âmbito do Município da Estância de Socorro⁄SP, o instrumento urbanístico de ocupação do solo urbano denominado “Condomínio de Lotes”, o qual poderá ser implantado no perímetro urbano, expansão urbana e na área urbanizada do Município.
§ 1º - Para efeitos desta Lei, considera-se “Condomínio de Lotes” a utilização do solo na forma do art. 1.358-A da Lei n. 10.406⁄02, Código Civil, podendo haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.                     
§ 2º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 3º Aplica-se, no que couber ao “condomínio de lotes”, o disposto sobre condomínio edilício no Código Civil brasileiro e as disposições relativas à incorporação imobiliária, respeitada a legislação urbanística.
§ 4º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
§ 5º - O Condomínio de Lotes também poderá ser utilizado enquanto modalidade de regularização fundiária.
 
Art. 128 B - Para fins desta Lei considera-se:
Lote: unidade autônoma de propriedade e uso exclusivo do condômino e perfeitamente delimitado no solo.
Área comum: área de livre acesso a todos os condôminos, independente de ser edificada ou não, inclusive a via interna de circulação e edificações de uso comum, havidas como inalienáveis, indivisíveis e acessórias, impossíveis de qualquer destinação isolada, indissoluvelmente ligada às unidades autônomas e que por sua natureza e função sejam de uso comum aos condôminos.
 
Via interna de circulação: área de acesso aos lotes e às áreas comuns do condomínio.
Fração ideal: percentual de cada lote (unidade autônoma) vinculado à área do solo, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
 
Art. 128 C - Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos por meio de Convenção de Condomínio, a qual conterá a norma que regulará as relações entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas a cada unidade, observados o Código de Obras e o Plano Diretor do Município.
Parágrafo Único - A propriedade do sistema viário interno e dos equipamentos urbanos internos não passará ao Município por ocasião do registro do empreendimento, considerando-se área comum do Condomínio de Lotes.
 
Art. 128 D - Para a configuração do Condomínio de Lotes, nos quais não haja prévia construção de prédios, são requisitos:
I - Que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº 4.591⁄64, com as alterações constantes do Código Civil vigente, devendo cada lote ser considerado como uma unidade autônoma, sendo a ele atribuída uma fração ideal na gleba matriz solo e nas coisas comuns, inclusive nas edificações de uso comum, e;
II - Que haja uma detalhada Convenção de Condomínio, contendo as limitações edilícias e de uso individual e coletivo do solo elaborada para resguardar a paz jurídica entre os condôminos.
§ 1º - A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e sua conclusão deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento no prazo de 60 dias a contar da expedição do Habite-se, seguida dos atos simultâneos de registros da Instituição e Especificação de Condomínio e da Convenção de Condomínio, os quais deverão ser promovidos no mesmo prazo.
 
Art. 128 E - Havendo intensão de alienação de lotes antes da consecução das obras de infraestrutura, o Condomínio de Lotes deverá ser submetido ao procedimento de incorporação imobiliária previsto na Lei nº 4.591⁄64, o qual será previamente registrado na matricula imobiliária do empreendimento antes da alienação de qualquer lote, no prazo de 60 dias da aprovação dos projetos, observando-se, para tanto, as exigências específicas do referido diploma normativo.
§ 1º - Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
 
Art. 128 F - Para efeitos tributários, cada lote mencionado no registro do Condomínio de Lotes constituirá uma unidade isolada, contribuindo o proprietário diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais na forma dos respectivos lançamentos ou instrumentos de cobrança.
 
Art. 128 G - Antes da elaboração do projeto do Condomínio de Lotes, o interessado ou seu representante legal deverá requerer, perante a Prefeitura Municipal, a “Consulta de Viabilidade”, por meio de requerimento, indicando o número da inscrição imobiliária do imóvel, devidamente instruído com os seguintes documentos:
I - Certidão atualizada do registro imobiliário com descrição que cumpra perfeitamente o princípio da especialidade objetiva, ou seja, que contenha rumos ou azimutes, áreas, distâncias ou coordenadas topográficas para todos os vértices e lados e corresponda a um imóvel individualizado;
II- Levantamento Planialtimétrico da área, com indicação de sua localização georreferenciada, tipo de vegetação, limites das Áreas de Preservação Permanente – APP e de outras afetações ambientais, se houver, bem como demais elementos que identifiquem e caracterizem o imóvel;
III – Estimativa preliminar da quantidade de unidades a serem criadas, sendo que todos os lotes (unidades autônomas) devem fazer frente para via pública ou via interna de circulação.
Parágrafo Único - Antes da emissão do parecer de viabilidade, o órgão municipal competente deverá consultar os conselhos municipais pertinentes.
 
Art. 128 H - Após o parecer favorável decorrente da Consulta de Viabilidade, o interessado deverá solicitar a aprovação dos projetos e dos memoriais para a implantação da infraestrutura mínima exigida a ser instalada e posteriormente mantida pelo “Condomínio de Lotes”, devendo o projeto apresentado contemplar:
I - Sistemas de esgotamento de águas pluviais, inclusive com o detalhamento de interligação ao sistema municipal no entorno da área;
II - Disposição final de esgotos sanitários;
III - Abastecimento de água potável;
IV - Fornecimento de energia elétrica;
V - Iluminação das áreas comuns;
VI - Pavimentação das vias internas, podendo ser articulado, concreto ou asfalto;
VII – Padrão do calçamento dos passeios internos;
VIII - Padronização e tratamento paisagístico das áreas comuns;
IX - Área de lazer⁄recreação, mínimo 1% (um por cento) da área total;
X - Espaço para os medidores, coletores de correspondência e coletores de lixo junto ao alinhamento do muro frontal, com dimensões compatíveis com o número de unidades do condomínio;
XI – Tipologia do controle de acesso da portaria;
XII - Projeto de proteção e combate de incêndio conforme normas vigentes;
XIII - Cronograma de obras, para o caso de incorporação imobiliária;
 
Art. 128 I - O “Condomínio de Lotes” deverá respeitar os seguintes requisitos:
 
Localização Área Cota parte mínima Área permeável*

Perímetro urbano⁄ expansão urbana e áreas urbanizadas
Menor ou igual a 3.000 m² 125 m² 20%
  Maior que 3.000 m² a 10.000 m² 250 m² 20%
Perímetro urbano⁄ expansão urbana e áreas urbanizadas maior que 10.000 m² a  20.000 m² 360 m² 20%
Perímetro urbano⁄ expansão urbana e áreas urbanizadas maior que 20.000 m² a 30.000 m² 500 m² 20%
 
I - cada unidade apresentar testada para o acesso interno de, no mínimo, 5,00 m (cinco metros);
II – Por ocasião da aprovação das construções, para cada unidade deverá ser prevista, pelo menos, uma vaga de estacionamento coberto dentro da área do lote, podendo ser aceita vaga de estacionamento em superfície ou subterrânea;
III - O acesso às unidades deverá ter a largura mínima de 6,50 m de pista de rolamento e no mínimo 1,20 m de passeio, onde deverá contemplar o plantio de arvores especificas para calçamento;
Parágrafo único - Em situações onde a via interna for no alinhamento da divisa do condomínio, fica dispensado o passeio em referida divisa.
IV – O condomínio deverá ser fechado com cerca, alambrado, cerca viva ou muro, devendo estes ter altura mínima de 1,80 m (um metro e oitenta centímetros), o que caracteriza a separação da área da unidade da malha viária urbana;
V - O controle de acesso ao “Condomínio de Lotes” será obrigatório, ainda que independentemente de guaritas ou vigilantes, podendo ser realizado mediante portões eletrônicos ou manuais, devendo referido acesso ser projetado para a via principal, com recuo adequado para as manobras de acesso dos veículos e uma entrada para pedestres, podendo haver um segundo acesso para serviços internos.
§ 1º – Será admitido “Condomínio de Lotes” em imóveis com área total superior à mencionada no caput deste artigo, mediante contrapartida de 30% (trinta por cento) em área, ou valor correspondente em pecúnia, da área excedente a 30.000,00 m², respeitando a cota parte mínima de 1.000,00 m², bem como aprovação na GRAPROHAB, se couber.
§ 2º Em parcelamentos onde já existam partes ideais registradas e ocupação construída e consolidada, até a presente data, apresentando o procedimento à finalidade de regularização fundiária, ficam dispensados os índices previstos neste artigo, devendo ser apresentados os documentos solicitados no artigo 8°.
§3º - As edificações de uso comum do “Condomínio de Lotes” devem ter o projeto aprovado pelo órgão municipal competente.
§ 4º área urbanizada será definida pelo afastamento das características rurais, como: centros de bairros, núcleos urbanos ou região, a ser regulamentado pela municipalidade.
 
Art. 128 J - As construções deverão respeitar o seguinte:
 
Área (m²) Recuo Frente (m) Recuo Lateral - um dos lados (m) Recuo Fundo (m) Gab altura T.O C.A
Todas 4,00 1,5 4,00 2 pav. altura máxima 6,00 m 0,7 1,2
 
Art. 128 K - Deverá constar na entrada do “Condomínio de Lotes” placa indicativa e de fácil visualização, na qual esteja consignada a expressão “Condomínio” seguida da denominação do empreendimento.
 
Art. 128 L -  Será admitida a modalidade do Condomínio Misto Residencial, o qual compreende lotes e construções, aplicando-se ao mesmo os termos da presente Lei.
 
Art. 128 M - Para a obtenção da aceitação do empreendimento e emissão parcial ou final do Habite-se, o responsável, mediante requerimento próprio, deverá solicitar ao Município que seja realizada a vistoria, juntando os seguintes documentos:
I - Declaração de interligação da rede de energia elétrica interna à rede pública operada pela concessionária destes serviços;
II - Declaração de interligação da rede de abastecimento de água e de esgotamento sanitário interno às respectivas redes operadas pela concessionária destes serviços, ou laudo comprobatório da implantação do sistema individual;
III - Certidão declaratória de atendimento das exigências dos órgãos ambientais, devendo ser expedida pela Comissão Técnica Ambiental Licenciadora, no âmbito Municipal e pela CETESB no âmbito Estadual;
IV - 5 (cinco) jogos de cópias impressas do projeto de divisão física e 4 (quatro) jogos de cópias dos projetos complementares, bem como arquivo digital em formato vetorial;
V – Minuta da Convenção de Condomínio;
VI – Quadro de áreas especificados na NBR 12721 ou seu substituto;
VII - Demais documentos exigíveis por decorrência de obras e serviços especiais.
 
Art. 128 N - Constatada a regularidade da documentação e das obras pela vistoria final, o Município, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, emitirá o Habite-se ou comunicará aos requerentes eventuais irregularidades.
 
Art. 128 O - Uma vez concluído o empreendimento, aprovado pela Prefeitura Municipal, devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis e, assim, constituído legalmente o “Condomínio de Lotes”, os serviços de manutenção e conservação de vias internas, recolhimento de lixo, pintura de meio-fio, manutenção e conservação das redes de energia elétrica e iluminação, de água e esgoto e dos jardins nas áreas internas deverão ser efetuados pelo próprio Condomínio.”
 
Art. 2º - O Parágrafo Segundo do artigo 131 passa a ter a seguinte redação:
 
Parágrafo Segundo - Nos condomínios constituídos mediante alienação de partes ideais e caracterizadores de parcelamento do solo, cujos registros tenham ocorrido anteriormente à publicação dessa Lei, quando for possível sua extinção mediante desmembramento ou divisão, ficam desobrigados dos requisitos previstos no art. 131 da Lei Complementar Municipal nº 120⁄2007, ou seus substitutos.
 
Art. 3º - Fica instituído o Parágrafo Terceiro no art. 131, com a seguinte redação:
 
Parágrafo terceiro - Se aplica o disposto no caput deste artigo para desmembramento ou divisão, cuja origem do condomínio decorra de herança, independente da data de origem das frações ideais, desde que o número de áreas resultantes do parcelamento seja igual ou inferior ao número de herdeiros condôminos e sejam respeitados os demais índices urbanísticos.
 
Art. 4º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.
 
Socorro, 11 de junho de 2019.
 
a)André Eduardo Bozola de Souza Pinto - Prefeito Municipal
 
JUSTIFICATIVA
 
Senhor Presidente
Encaminho a Vossa Excelência o incluso Projeto de Lei Complementar, que Altera a redação da Lei Complementar nº 120⁄2007, acrescentando os artigos 128 “A” ao 128 “J”, altera a redação do Parágrafo Segundo do art. 131, e acrescenta o Parágrafo Terceiro do art. 131, conforme especifica.
O Município da Estância de Socorro precisa estar pronto para o crescimento populacional inevitável que ocorrerá nas cidades interioranas, mormente considerando-se que os moradores dos grandes centros estão, cada vez mais, em busca de qualidade de vida, sendo certo ainda que, com as novas tecnologias, será cada vez mais fácil o teletrabalho, tudo a indicar que a velocidade desse crescimento tende a aumentar.
Outrossim, a forma de vida e de organização social está em constante mudança, o que se aplica igualmente às formas de uso e ocupação do solo urbano, do que decorre que as anteriores concepções urbanísticas próprias da época de advento da Lei n. 6.766⁄79, Lei de Parcelamento do Solo, não são mais as presentes, mormente considerando-se o adensamento urbano, a preocupação ambiental, as novas tecnologias de construção civil, a evolução da arquitetura e do urbanismo e as alterações comportamentais da sociedade.
Diante de tal quadro, mostra-se fundamental ao Município da Estância de Socorro, SP, adaptar-se à realidade atual do País, ordenando de forma adequada a ocupação do solo, com um constante e adequado olhar para a real necessidade da população envolvida, aplicando os novos instrumentos urbanísticos postos à disposição pelo ordenamento jurídico, tudo sob o prisma de um urbanismo de cunho realista, de forma a evitar legislações ablaqueadas da realidade concreta.
Ressalta-se que a Lei n. 13.465⁄2017 alterou o Código Civil brasileiro, instituindo novas possibilidades de utilização regular do solo urbano, como o condomínio de lotes, instrumento este que já foi albergado pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, já sendo, assim, sob o prisma notarial e registral, plenamente aplicável demandando, tão somente, regulamentação na legislação municipal.
Sob este prisma, cumpre agora regulamentar, no âmbito municipal, tal novel instituto jurídico e urbanístico e uso do solo, adequando a legislação do Município da Estância de Socorro à legislação de âmbito nacional, sendo este o desiderato da presente proposta legislativa.
Outrossim, considerando-se que o mesmo novel instrumento urbanísticos é igualmente aplicável à regularização de situações já consolidadas, o presente projeto também o contempla neste sentido, de forma a ser coerente com a realidade social vigente e com a proposta legislativa nacional. Ressalta-se que a modalidade de utilização do solo, mediante o condomínio de lotes, vem sendo cada vez mais consolidada no meio jurídico nacional, tanto para novos empreendimentos urbanísticos, como para fins de regularização fundiária, o que ratifica a necessidade de se regulamentar referido instrumento urbanístico no Município da Estância de Socorro⁄SP.
O instituto do condomínio de lotes permitirá fomentar a ocupação regular dos vazios urbanos, cujas dimensões, em geral, são reduzidas, do que decorre, em regra, a inviabilidade de se atender aos parâmetros urbanísticos ordinários de um parcelamento do solo nas modalidades atualmente disponíveis de desmembramento e loteamento, o que acaba ocasionando a subutilização do solo, em descumprimento da sua função social, ou mesmo o parcelamento irregular e clandestino. Nestes termos, a legislação proposta viabilizará a ocupação regular dos vazios urbanos e desestimulará o parcelamento irregular do solo, aumentando assim a oferta à população de lotes regularizados e próximos aos centros urbanos, o que, em um cenário macro, será capaz de concretizar direitos de cunho social e econômico, como o direito à moradia e o adequado desenvolvimento urbano, assim como facilitar a efetivação de serviços públicos como educação, saúde e políticas sanitárias, máximo por permitir a alocação populacional de forma adequada.
O instituo permite ainda o fechamento regular dos acessos ao condomínio, o que garante meios de controle da violência urbana, fomentando a pacificação e atraindo investimentos viáveis para o Município, assim como desobriga o próprio Município do ônus de manutenção e melhoramento dos equipamentos urbanos internos, como vias públicas, coleta de lixo, abastecimento de água, iluminação, dentre outros, cujas responsabilidades são passadas ao empreendedor e aos condôminos.
 
Como o aproveitamento da área a ser utilizada será maior neste tipo de urbanização, um empreendimento imobiliário, nessa modalidade, será economicamente mais vantajoso ao empreendedor do que o parcelamento do solo tradicional, termos em que o projeto proposto contempla, em contrapartida, limites específicos para as dimensões das áreas a serem utilizadas desse modo, ou mesmo contrapartidas, de forma a não inviabilizar o parcelamento do solo na especificidade de loteamento, o qual garante ao Município áreas verdes e institucionais.
Alguns cuidados para que eventuais adquirentes não se sintam lesados após a aquisição da fração do condomínio foram tomados, a exemplo da obrigatoriedade de constar no nome do empreendimento a expressão “Condomínio de Lotes” seguida de sua denominação própria, devidamente noticiada na entrada física do empreendimento, deixando claro para a população que se trata de um condomínio de lotes, e não de um loteamento tradicional. No mesmo sentido, consta no projeto a necessidade de haver portão ou cancela para o controle do acesso ao local.
A legislação proposta também traz mais uma alternativa de regularização do parcelamento irregular do solo, a exemplo do decorrente de alienação de partes ideais e formação irregular do condomínio ordinário, utilizado como via oblíqua de loteamento, trazendo assim solução para a regularização e individualização fática e formal dos títulos de parte ideias, bem como do parcelamento decorrente de sucessão hereditária.
Desta forma, por entender que o projeto contribui para a melhoria dos serviços prestados à nossa população, solicito a esta Colenda Casa de Leis por meio de seus nobres vereadores, sua apreciação e consequente aprovação.
Nesta oportunidade, reitero meus protestos de alta estima e distinta consideração.